内容提要: 校园物业管理是有着一定教育性质的物业管理服务工作，不同于社会商住物业及其他非教育性质的物业管理服务工作。学校是个特殊的环境，它的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的单位。在这样的特殊氛围里开展工作有着言传身教的作用，所以对物业管理服务工作的质量及人员综合素养要求特别高。不仅要讲究经济效益,更要注重社会效益。这就要求校园物业管理服务工作在体现社会化、市场化的同时,还要体现出重要的教育特色。

 

    物业管理进入中国市场以来，经过多年的探索已让人们广泛接触且为人熟知，有着更多的人投身并热爱这个行业，作为学校后勤的一个重要组成部分，校园物业管理企业在教育事业的发展中发挥着越来越重要的作用。目前校园物业管理队伍的现状还存在一些不尽如人意之处，应采取切实可行的措施，加强高校物业管理队伍的建设。

本文仅从校园物业管理服务工作具有教育属性的管理模式把校园物业管理服务提高到教育意义的高度上进行粗浅的探讨，还请多指正。

    一、校园的物业管理与服务

校园的物业管理不同于住宅小区，从物业管理工作看校园文化已经成为了人们的习惯，因此对服务人员的综合素质和物业管理质量要求也特别高。从事校园物业管理的人员必须注重自身的综合素养，不断研习专业技能，努力提高校园物业管理服务质量，才能为校园物业服务提供坚实的基础。校园物业管理较之其他类型的物业管理模式有更强的教育文化内涵,不仅要讲究经济效益,更要注重其社会效益。这就要求现代校园物业管理服务工作要在体现市场化、社会化、专业化的同时,还要有教育特色。

    二、校园物业管理服务特点

校园的物业管理有自己的显著特点，主要表现在以下几个方面：

   （一）校园物业管理的多元特性。这是由于校园这一特殊环境自身物业的多样性决定的，比较具有多元特性。校园物业一般包括住宅、学生公寓、办公物业、学习场地、商用房屋、体育场馆等，故我们的校园物业管理服务难度较大。

   （二）校园物业管理服务工作的管理、育人特性。校园是智力孕育的基地，是教书育人的公共场所也是传播文明的场所更是一个极其重要的思想文化和意识形态阵地。每个人的学生阶段都处在人生观、价值观和世界观发展的要害时期。校园物业管理服务几乎涵盖了校园的方方面面，对人文环境和生活环境的维护、改善及优化，会不断促进学校育人工作的全面实施,与学校育人工作紧密相联。因此一个学校的物业管理服务工作好坏也是衡量一个学校管理水平的重要标志。校园物业管理教育人的方式不是说教而是通过有形的服务和管理而达到无形的教育影响。通过创造优美的校园环境，用环境来改变人的习惯，最终达到育人的目的。

   （三）校园物业管理业主的特殊性。校园物业的业主是学校也是广大师生,而学校是个特殊的业主，它的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的单位，不同于社会其他物业的业主。

对于“学生”这一特殊业主，物业管理服务者应该了解其需求，制订切实可行的工作方案。只有针对这一特殊客户的要求，我们的服务才能被较好地接受并取得良好的效果。要改变生硬的工作思路和工作方式，与学生真正建立良性互动的关系，多渠道多途径地了解学生地意见与建议。针对性地制定管理服务方案。宿舍物业管理部门应该与学生是和睦共处的，而非是对立的。在这一矛盾里，我们强调矛盾双方的调和、共处，共建和谐校园。

   （四）校园物业管理服务的约束性。校园物业管理服务工作往往受到学校行政指令的约束，没有任何商量的余地，因此要做好此项工作提升管理服务人员思想观念尤显重要。

   （五）校园物业管理的复杂性。学校学生一般都属于年龄偏小，自控力不强，校园多处于半开放和开放型，人员及物品进出等管理工作相对复杂。

   （六）管理收费的易收取性。商住小区物业管理是服务对象是谁就向谁收取一定的管理费，多易造成工作不好做，管理服务费更难收取的局面。而校园物业管理服务对象为老师和学生，管理服务费是由学校统一支付，一般不存在收费难的问题。这也是校园物业管理服务不同于其它物业管理服务的重要因素。

    三、校园物业管理服务的主要内容

   （一）治安及消防管理。治安和消防管理与校园设施设备一起都是整个校园物业管理的重中之重，直接关系到学生的切身利益。关系到学校的稳定和发展。校园不同于小区有着大量的学生，学生普遍年轻、流动性较大、建筑设计和使用功能较多，校园物业的安全管理难度极大，防止非法侵入能力低。

从砍杀幼儿事件、校园伤人事件和盗窃事件等不难看出学校安全防范方面一定要做好，校园物业管理部门必须通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保公共秩序处于有序、安全、健康的状态。对于校园来说最好实行封闭式管理，若没有较好条件实行封闭管理的也应实行区域性封闭管理，凭证出入，设立固定岗位和流动岗位。监控系统要保证24小时值班监控。门岗保安人员24小时轮流值班，杜绝外人进入校园。通过24小时不间断的巡视，加强安全意识，来确保学生和老师的安全。

消防管理应做好消防器材的维护，做到常清常理，发现问题及时处理到位，并做好消防知识的宣传工作，落实教育培训机制，加强消防工作管理，增强消防意识。消防管理要明确责任；"谁主管、谁负责"，就是将责任落实到人，做到任务、责任明确。建立逐级防火责任制是搞好防火工作的组织保证，要明确各级责任人在防火工作中的责任，坚决克服任务不明，职责不清，杜绝名义上集体负责，实际上无人负责的现象，发动学生群防群治提高认识，真正做到防火安全工作层层有人抓，处处有人管，从而确保校园物业管理管起来，不要物业企业推学校，学校推物业企业来回踢皮球，切实做好治安及消防管理的落实到位。

   （二）校园房屋建筑的维修管理。确保有效地管理是物业增值和保值的基本前提。物业服务部门应掌握物业的基本情况，对辖区建筑要经常养护、维修和管理，在具体操作中认真巡检作好记录、计划、规范实施，及时向主管部门反映情况。保持校园内房屋的完好、整洁和美观。日常性保修要处理在造成后果之前，合理避免跑冒滴漏带来的损失，小修要及时。

寒、暑假，是校园房屋建筑的养护、维修重要时期，大、中修要合理。加强校园房屋建筑的维修管理，建立健全校园建筑管理养护制度，对校园房屋建筑定期进行检查、养护、维修，努力改善校园硬件条件，为学校新学期教育教学工作提供有力保障。

   （三）校园设施设备管理。校园物业设施设备是指校园房屋建筑教育教学的附属各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体和教育教学不可分割的有机组成部分，专业化的操作和运行是发挥物业功能和实现物业价值及顺利实施教育教学的物质基础和必要条件。

    强化责任，加强监管，建立有效的维修管理机制，提高校园设施设备的使用效益，为广大师生员工提供有序规范、方便快捷的优质服务。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、消防、空调、照明、通信网络等公用设施进行维护检查，根据物业管理合同及时处理业主的各项报修，保证等公共设备设施正常使用，按规定启动如消防设备等不常用的设备，及时发现问题并处理，保证设备完好。通过专业化的操作和运行来保障校园设备设施随时处于良好、可利用状态.确保校园正常的教学、生活秩序以防突发事件出现时无法启用。

   （四）卫生保洁管理。以确立专业操作、保持整洁、服务教学为工作目标。校园里有大量的学生，人员流活性较大、物业使用的频率相对较高，这给环境的维护造成了很大的难度。要做到保洁服务范围内的区域干净、整洁，做到日产日清，并要注意按政府有关规定定期做好消毒工作。

    整洁、清新的校园环境不仅能保持师生身心愉悦，更能有效地提高教学效率。在具体操作当中，清扫时间尽量避开上下班和课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定。一方面要严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对校园物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对校园物业使用频率较高、临时性要求较多等问题以达到活动组织者及学校的要求。

   （五）绿化管理。绿化人员应参照设计要求对校园花草树木和景点进行专业的养护和管理，为师生创造优美、整洁、舒适的生活环境。校园绿化不仅能衬托校园的自然美和谐美，更能够陶冶学生的情操、启发学生的美感。在具体操作中要确立协调统一、美观健康、陶冶情操的目标, 进行专业的除草、防虫、补栽、修整等维护工作，严禁非专业人士进行养护是对学生最好的园林绿化行为教育。

   （六）停车场以及车辆交通管理。为确保校园空间规范使用，可采取收费停车制，管理服务人员要确保专人管理车库，车辆停放有序。结合校园道路、车辆交通等实际情况，制定校园车辆交通规则,加强和改进校园交通管理秩序, 优化育人环境,保障校园工作的正常进行 。校园内行驶的各种车辆应遵守校园内交通规则，按规定路线、速度行驶，按校园内交通标线、标志要求，靠右侧谨慎行驶。校园内机动车辆不得超过限速，禁止鸣笛、练车。不遵守规定或不服从管理的车辆应该禁止入校。

    四、对校园物业管理的一些建议

在分析了校园物业管理的特点和内容之后，结合自身的工作的一些特点提出对校园物业管理服务的一些建议：

   （一）参照物业管理条令建设更细致完善的物业管理规定。由于校园物业管理活动涉及的业主、物业管理企业和相关机构的法律意识淡薄，突出表现在管理人员法律意识缺乏，不懂得用法律手段进行物业管理，所以要加强学习健全法制。

   （二）加强合作，与老师、学生和家长多沟通，积极的配合他们，参与校园精神文明建设,协助校园形成良好的校风、学风,有助于学校教育人材工作全面实施。事故出于麻痹大意，坚决执行相关规定，杜绝消极心理，严禁脱岗及睡岗。

   （三）每年新生入校注册时与学生签订与学分对应的管理责任书，评分应由物业管理部门按项评定，校方不得进行干预。

   （四）学生公寓管理，建立物管责任人制度，凭证出入，建立出入登记、按时熄灯、零时以后关宿舍门等。学生如果在熄灯以后回校的话，将由宿舍值班人员进行夜归登记，上报学生管理部门。如果在零时以后或酗酒归校，物管责任人将上报学校纪律部门由校方处理。

   （五）学生上学和放学时的工作量较大。物业管理部门应增加或调整相应人手巡逻，指引；以减少校门口安全问题、堵车问题，让学生顺顺利利上学、开开心心放学。

   （六）加强检查消除隐患。在春秋季开学前，普遍开展校园安全大检查，每月进行一次安全检查，及时消除各类安全隐患, 努力做好校园卫生安全工作，让学生们有一个舒适的校园环境。

   （七）加强教育，提高意识，提高对突发事件果断处理的能力。精心组织，周密部署，每期组织全体学生开展紧急疏散、逃生自救演练，提高全体教职工和学生应对突发事件的能力。

   （八）加强物业服务企业自身队伍的素质建设。把物业部门每一个员工不仅培养成技术职业人，更重要的是把他们培养成能够利用自身的言行和素养去影响和带动学生的教育者。物业部门员工通过辛勤劳作，创设出优美、和谐的环境，让学生在环境的熏陶中得到教育和启发，增长见识、开阔视野、陶冶情操，在潜移默化中获得素质的提高。在提供优质服务的同时，与学校老师共同营造良好的育人环境。

   （九）结合校园服务主体特性，优质服务提供原则。紧贴现代办学的特点，按照学校和师生的需求，提供全方位的服务。让学校环境更加清新、优美，服务更加优质、高效。

   （十）大力投入智能管理系统，自动记录归档，涉及学生的应计入学分档案规范管理。

    校园物业管理服务是一个不断发展的事业，物业管理服务队伍的培养和建设任重而道远。校园物业管理服务企业要结合实际建立相应的培养机制，建立健全各种制度和预案，坚持不懈的走专业化道路，所在学校也应该给予极大的配合，提供一切可能的便利条件，校企共同营造平安校园，把校园物业管理服务队伍建设成为推进后勤服务社会化真正坚实的中间力量。